作者：陈天庸  谢作诗  原文发表于微信公众号：经济学家告诉你；呆哥我是该公众号的重要参与者，恳请各位朋友关注并帮我推广一下，诚挚感谢！

近期，北上广深房价暴涨，这种局面能够持续吗？房市能够全面回暖吗？

笔者一贯认为，看中国房市不能简单依据国际比较来得出结论。道理一点也不复杂，因为约束条件不同：国外没有资本项目管制，土地不是公有的，货币制度也有区别。

而且还必须理解中国房市的资产属性；中国房子不是普通商品，而是资本品。

笔者在2013年6月“钱荒”前一直是看多房市的。不是认为没有泡沫，而是因为中国约束条件特殊，泡沫可以做得更大更持久：首先，中国具有超发货币的便利条件；其次，资本项目管制，钱流不出去；再次，土地等重要生产要素公有，缺少储藏货币的池子。

然而2013年6月“钱荒”之后，立即在第一时间看空中国房市，但又表态对于一线城市房价不做判断。关于这一点，有当年8月中旬发表在《南都评论》上的文章为证。中国拥有世界第一的货币量，M2高达120万亿，接近美元的2倍，竟然出现“钱荒”和奇高的利率，银行隔夜拆借利率飙升到13.44%，这不是泡沫破裂、杠杆断裂，又是什么？

今年以来政府全面救市，沈阳甚至对一定条件的购房者进行财政补贴，并且鼓励大学生零首付买房；北上广深房价暴涨，出现了人们排队购买的局面。该怎么判断未来房价走势呢？

简单唱多或者唱空，都是没有意义的。做一个永远的多头或者空头，终归要对一回，作为观看者可以这样，但游泳者可能活不到“对”到来的那一天。严肃的学者要指出导致价格变化的约束条件，以及该约束条件的转化，从而推断拐点的出现。这很难，但必须这样做。

2014年到2015年6月的牛市就是一头大水牛。看看上面的M2增长图吧，完全是指数式增长啊。因为资本项目管制，钱流不出去；又因为土地等重要生产要素公有，没有别的货币载体，因此房价不涨后，钱没有别的去处，就只能挤到股市里吹出一头大水牛。

2015年下半年以来的一线城市房价上涨，又是股市下跌、钱回流房市推动的。而今年以来一线城市房价暴涨，则是对于货币政策从“稳健”转向“适当宽松”的反应。2016年1月信贷增长2.51万亿元，创历史新高，超过了“四万亿”刺激下的2009年1月。在刚刚召开的G20央行行长和财长会议上，周小川宣布货币政策从“稳健”转向“稳健略偏宽松”。

去库存本来价格应该下降才对，然而却出现这样一个火爆涨价的局面，这跟救市政治化也有关系。作为政治任务，政府过度要求银行降低首付比例，鼓励加杠杆。而银行则因为产权原因不惧承担风险，敢于放贷。相信经过媒体的报道，链家所做的大家应该都知道了。

问题是，一线城市的这种上涨还会持续吗？房价上涨会扩展到二线城市吗？

对此，我们还要回到上面的M2增长图上来。大家可以看到，尽管货币量仍然在快速增长，但是在2014年6月，出现了偏离指数增长的趋势。发生什么了呢？人们看空中国经济，资本外逃、人民币兑美元贬值了。人民币贬值，这是今后一个极其重要的约束。

2015年M2增长13.3%，GDP增长6.9%，2016年1月M2增长14%，预计1季度GDP增速6.5%左右，M2增速和GDP增速的裂口不断张大。这和2008年前很不相同，那时货币增长与GDP增长是基本一致的。也和2009年到2013年不一样，那时两者变化也大体一致。

那么钱去哪儿了？一是维持债务循环和庞氏融资滚动；二是资金大量沉淀；三是资本外逃。央行虽然不停注入货币，但是资金大量外逃或者沉淀，即是说，货币政策已成强弩之末。

资本项目管制短期可以控制资本外逃，但由于中国经济外贸依存度高达60%，长期是无法阻止外汇储备流失的，又无法经历结构调整的阵痛，因此人民币贬值预期就无法消除。

这意味着，部分购房资金可能是没有机会外逃、退而求其次去一线城市的避险资金。毕竟城市化的趋势是大城市化；笔者多年来坚定地这么认为，并移师上海付之以实际行动。去年以来北上广深房价大幅上涨，可能是大船下沉时别无选择的人们蜂拥挤向高处的避险现象。

这也意味着，二线城市房价上涨的可能性不大。即便上涨，也只会是昙花一现。随着注册制落地，股市见底，房地产泡沫就会破裂。

但是一线城市泡沫不会轻易破裂，日本东京二十多年前房价大跌的情形，在中国不会很快出现。中国国家对资本外流严格限制，这在客观上能够延缓资本外流的速度，从而可以让泡沫维持更久时间。中国能够向国外转移资产的毕竟只是极少数，积累了一定财富的人，大多数缺乏投资境外的信息与渠道，北上广深特大城市已是他们安顿财富的最好选择，加上国家严格控制特大城市发展的政策，导致特大城市房产供不应求。限购只是提高了进入特大城市的门槛，想购房的人总是会设法绕进来，如许多富人成立一家公司购房，避开身份限制。但限购客观上导致有多套房产的人惜售，减少了二手房源供应。因此中国特大城市的高房价仍将持续较长时间。

如果你没有到境外配置资产的渠道与能力，则你除了继续持有特大城市房产，其实你也别无选择。货币泛滥，房产比货币相对能保值。但这只限特大城市房产。国人对中国经济的信心，目前也只够维持最顶端的几个特大城市房价。

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