如何理解“自动续期”

　　《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。而在《物权法》之外，《城市房地产管理法》中也有相关规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

　　这两个看上去互相抵触的法律条款，应该以哪一个为准？人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新表示，《物权法》是2007年颁布实施的，《城市房地产管理法》是1995年开始施行的，相对而言，《物权法》是新法，并且《物权法》是全国人民代表大会通过的法律，而《城市房地产管理法》是全国人大常委会通过的，所以，前者的效力应该高于后者。

　　即便如此，“自动续期”四个字还是不能给房产所有者吃下“定心丸”。无论土地使用期限是20年、50年还是70年，应该如何续期，是否需要补缴地价款以及执行何种缴纳标准，《物权法》中都尚无明确条文。有的学者认为“自动续期”即无条件续期，不需要补交费用。但温州市国土局的相关工作人员明确表示“不可能”，并声称“此举会造成国有资产的流失”。

　　杨立新认为，住宅建设用地使用权的期间届满，必须自动续期。住宅建设用地使用权的最高期间是70年，约定20年以及没有达到70年期间的，首先应当自动续期至70年，此类续期应当补交出让金差价。因为70年的使用期限和20年等不足70年的相比，出让金的数额应当也是不一样的，如果不补交出让金，一方面政府利益会受损，另外对已经缴纳了70年土地出让金的业主而言也不公平。对于具体出让金差价的计算，杨立新表示应当按照出让土地使用权当时的出让价格计算，不足70年期限的出让金与70年出让金相比，差多少就应当补交多少。

　　中国政法大学终身教授江平认为，《物权法》规定的“自动续期”应涵盖以下内容：首先，“自动续期”说明住宅建设用地期满后既不能由政府收回，也不能新立土地出让合同；其次，“自动续期”就说明业主不需要申请即有权继续居住，房屋土地到期后对业主的民事权利不产生任何影响，土地的使用权仍归业主；最后，“自动续期”虽未确定是否无偿，但从当时的立法背景来看，即使收费，数额也不应过高。

《物权法》为何没规定续期条件

　　《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”，并没有规定任何条件。有人认为，没规定条件应视为无条件。还有人认为这是立法当时时间紧迫，没有来得及仔细探讨续期条件，因而属于空白（模糊）立法，需要将来予以补充。还有观点认为，该规定的内容不确定，需要立法者进行解释。实际上，《物权法》经历了14年的修改，8次提交审议，才最终得以通过，被认为是中国立法史上引起争议最大的一部法律。因此“时间紧迫”一说似乎不太准确，采取模糊立法应该还是为了搁置争议。

　　杨立新亲历了《物权法》的立法过程。他透露，在立法过程中，对房屋产权续期问题的绝大多数意见认为，这个问题关乎广大人民群众的切身利益，需要慎重对待，当时以不作规定为好，留待将来根据实际情况再进行研究确定。因而，自动续期确定的，是不需业主申请即续期，以保证其不动产权利的行使；至于是否要有条件，是否缴纳出让金等问题，留待以后专题研究再行决定，而不是按照现行法律的规定处理。

　　还有观点认为，《物权法》中“自动续期”条款没有细则，给地方政府留出了“发挥空间”。其实不然，而根据《立法法》，没有法律、行政法规、地方性法规的依据，地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。中国政法大学终身教授江平表示，自动续期条件应由全国人大常委会制定统一的法律解释，不能由政府各个部门解释，更不能由各地方政府部门解释。如果地方政府真要对房屋及土地使用权的价值进行再次评估，并令业主补交较高数额的出让金，这相当于违法行政。因为政府依法行政，就是“法无规定不可为”。

“无偿自动续期”曾经差点写进法律

　 据媒体报道，2008年夏天，国土资源部内部曾起草了一份《土地管理法》的修订草案，其中明确了住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期。当《土地管理法(修订草案征求意见稿)》开始在全国国土厅局系统征求意见时，新增条款中表述明确的“无偿自动续期”却被“按照国家有关规定自动续期”替代。

　 一位长期从事土地制度研究的专家表示，如果《土地管理法》的修订中明确了“无偿续期”，那么，政府将肯定不能在续期中收取费用，而以“按照国家有关规定”作为表述，“就可以是无偿，也可以是有偿，这样就有了回旋的空间。”不过，当年这份修订草案并未成为正式条款。《土地管理法》在2009、2010、2012年三次进入当年人大立法的修改计划中，但均无结果。由此可见，要在法律上给“自动续期”加上条件，是多么困难。

　 实际上，中国的农村土地已经完成了一轮使用年限延长：改革开放初期，农村“家庭联产承包责任制”一开始规定的承包年限是15年；十多年后，中央出台文件提出，再延长承包期限三十年。这个“再延长”，并未对农民提出任何附加的经济条件。

　 当然，城市住宅用地与农村耕地定位不同，前者在中国城市化进程和房地产业的急速膨胀中已经捆绑了太多经济和政治的因素，其续期问题绝非一个政策文件或行政命令可以解决。综合来看，房屋土地使用权续期方式如何确定，是否收费，按什么标准收费，甚至还有没有必要坚持70年大限等问题，不仅牵扯到政府土地财政与广大业主的切身利益，还涉及对土地所有制和政府角色定位的思辨，比方说，业主既向政府支付了土地出让金，又要缴纳个税和房产税，如果再在续期时缴纳高额费用，这样“一房多吃”是否合理？解答所有这些问题，根本不在于修改或制定一部法律，而在于让法律充分尊重和体现民意，并且具有可操作性。